什麼是房地合一稅？
房地合一稅是指在買賣房屋及土地時，針對「實際獲利（淨賺）」部分所課徵的所得稅。有別於過去房、地分開課稅的舊制，新制將房屋和土地合併計算，並採取「有賺才繳、課獲利不課總價」的原則。
房地合一稅 2.0 稅率表：持有越久，稅越輕
房地合一稅的稅率是採取「階梯式」設計，持有時間越短，稅率就越高。這就是政府用來抑制短期投機客炒作的手段。
目前最新的稅率級距如下：
| 持有時間 | 境內個人適用稅率 | 備註說明 |
| 2 年以內 | 45% | 短期非自住重稅期 |
| 超過 2 年，未滿 5 年 | 35% | 短期非自住重稅期 |
| 超過 5 年，未滿 10 年 | 20% | 多數中長期置產族稅率 |
| 超過 10 年以上 | 15% | 長期持有基本稅率 |
房地合一稅怎麼算？公式大公開
很多人以為「賣價減買價」就是課稅基礎，這是錯誤的觀念。真正的課稅基礎叫做「課稅所得」，公式如下：
$$\text{課稅所得} = \text{房地收入（賣價）} - \text{原始取得成本（買價）} - \text{相關費用} - \text{土地漲價總數額}$$
只要把這個「課稅所得」乘以相對應的「持有年限稅率」，就是你最終需要繳納的稅金。
哪些東西可以列為「成本」與「費用」？
成本（需附證明）： 購屋時的契稅、印花稅、代書費、仲介費，以及可以增加房屋價值的裝潢費（例如：水電管線重拉、廚具衛浴固定物，不含冷氣、沙發等可移動家具）。
費用（可舉證或定額）： 這次賣屋所支付的仲介費、廣告費等。若無法提供證明，財政部目前允許以「成交總價 $\times$ 3%」（上限 30 萬元）來直接申報扣除。
大利多！如何拿到 400 萬免稅額？
如果您是買來自住的屋主，政府有提供非常優渥的「自住免稅優惠」。只要符合以下三個「六」的條件，獲利金額在 400 萬元以內直接免稅，超過 400 萬元的部分也僅僅課徵 10% 的超低稅率！
住滿六： 房屋所有權人、配偶或未成年子女，在該房屋辦竣戶籍登記、並實質居住連續滿 6 年。
無出租六： 該房屋在出售前 6 年內，沒有任何出租或營業行為。
一戶用六： 同一個屋主、配偶與未成年子女，每 6 年只能使用一次這項自住免稅優惠。
兩大節稅神技：沒滿 6 年也能省稅？
如果我的房子住不到 6 年就因為工作或家庭原因必須賣掉，難道就只能被課 35% 或 45% 的重稅嗎？別擔心，你還有以下兩招可以合法省稅：
1. 重購退稅（自住換屋族必學）
不論你是「先買後賣」還是「先賣後買」，只要符合自住條件（有設戶籍、無出租營業），且買屋與賣屋的時間在 2 年以內，就可以申請重購退稅：
大屋換小屋： 依比例退稅（省一部分）。
小屋換大屋： 全額退稅（一毛錢都不用繳）。
注意：重購後的房屋 5 年內不能改作其他用途（如出租、營業）或移轉戶籍、轉賣，否則會被追繳稅款。
2. 非自願性因素（特殊情況豁免）
若因為某些「非自願性」調職、非自願離職、或是遭家暴等特殊原因，導致必須在持有 5 年內賣房，只要能提出證明，稅率可以直接從 45% 或 35% 調降至 20%。
結語：提早規劃，才是最聰明的置產之道
房地合一稅 2.0 雖然嚴格，但只要是「真自住」的購屋族，不管是透過滿 6 年的 400 萬免稅額，還是 2 年內的重購退稅，幾乎都能享受到極大的免稅或退稅優惠。
在準備賣屋前，建議提早檢視自己的戶籍登記狀況、保留好當年的買賣合約與裝潢發票，並妥善規劃出場時間，才能在合法的範圍內，把辛苦賺來的房產獲利完整留給自己與家人！
(本文內容僅供參考，實際申報時各項費用認定與個案條件，仍應以國稅局最新法規及審查結果為準。)